reits是什么意思_reits基金怎么開戶購買

什么是REITs基金

REITs(Real Estate Investment Trusts)，即不動產投資信托基金，簡單來說就是通過證券化方式將不動產資產或權益轉化為流動性較強的標準化金融產品，在證券交易所公開交易。而國內試點的基礎設施公募REITs，是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。

一句話概括，公募REITs是通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動產來獲得收益的一種金融產品。

與普通公募基金不同，公募REITs采取網下詢價的方式確定基金份額認購價格，公眾投資者以詢價確定的認購價格，通過銷售機構參與基金份額認購。

REITs的收益主要來自兩部分

1、高比例分紅?；A設施公募REITs產品采取強制分紅政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，穩定的分紅率類似于債券的派息，表現出債性特點，但強制分紅并不等同于債券的固定利息回報。

2、交易差價?；A設施公募REITs采取封閉運作，但后續會在交易所上市交易，投資者可以在二級市場進行競價交易?；A設施公募REITs上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以后漲跌幅限制為10%。

從已經申報的REITs產品來看，預計現金流分派率普遍在4%-12%之間，國金、浙商以及富國REITs還給出了內部收益率預測，基本在6%左右，超過傳統國債、中高等級信用債投資的一般收益。

從風險收益特征來看，公募REITs介于股票和債券之間，風險特征比債券要高，不同的項目會有不同的風險等級。作為另類投資產品，公募REITs與股票、債券等其他主流投資品種的相關性較低，能夠有效分散投資組合的風險。長期來看，REITs的長期回報率表現優異。

REITs值得買嗎

從產品設計來看，基礎設施公募REITs仍然主要面向的是戰略投資者和機構投資者。

按照規定，公募REITs的首次發售，分為戰略配售、網下詢價并定價、網下配售、公眾投資者認購等多種方式。其中，戰略投資者包括基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯方，以及其它專業機構投資者，且原始權益人配售比例至少20%;網下投資者為證券公司、基金管理公司、信托公司、財務公司、保險公司、商業銀行及其理財子公司等專業機構投資者，配售比例不得低于剩余份額的70%。也就是說，剩給個人投資者的配售比例最高只有24%。

對于投資者來說，公募REITs產品結構等信息復雜一些，可能是目前公眾接觸的最復雜的產品類型。那么，公募REITs產品對普通投資者而言，有怎樣的投資價值?

公募REITs作為一種資產組合分散化管理的有效工具，和其他資產類別的相關性較低，投資公募REITs有助于降低由股票和債權構成的資產組合風險并提高其分紅率水平。此外，由于公募REITs具有強制分紅要求，并受益于穩定的派息水平以及資產成熟運營，可有效對沖周期性波動風險。

對于投資者來說，基建市場擁有著巨大的體量和存量，以往資本市場基礎設施類資產投資價值只能部分體現在債券，ABS等產品上，且這些產品小眾化，普通投資者參與門檻高。本次公募REITs將把優質的基礎設施建設項目以公募基金的模式推向市場，擴大了市場的參與度，普通投資者也有望分享國家經濟和不動產市場發展的紅利。而且，公募REITs擁有投向明確、強制分紅、低杠桿限制等特點。

此外，公募REITs通過設置強制分紅比例，可以將投資經營可能獲得的收益相對較高比例地分配給投資者，這使投資者有望獲得相對穩定的投資收益。這一點非常契合保險資金、養老金、企業年金等長期化資金的配置方向。

從海外經驗來看，個人投資者和機構投資者都會買REITs產品，由于投資期限較長且波動相對穩定，個人投資者通常會通過養老金賬戶來進行投資;但在國內，由于REITs產品設計較為復雜，普通投資者剛開始的接受度一般，該類產品的主要受眾仍然是機構投資者。

REITs該怎么選

對于投資者而言，公募REITs是一種低門檻投資不動產的工具，通常來說具有長期收益較好并且分紅較為穩定的優勢，具備較好的投資價值。此外，作為另類投資產品，公募REITs與其他主流投資品種的相關性較低，能夠有效分散投資組合的風險。

本次獲批的項目底層資產主要包括產業園、倉儲物流、高速公路、垃圾污水處理等。REITs破冰，示范意義很強，預計未來更多項目將登陸資本市場。

不同的REITs適合不同的投資者，比如像高速公路類的經營權類REITs，可能比較受銀行理財、基金公司等機構投資者青睞，因為現金流穩定，波動風險相對較小;而產業園區、倉儲物流等產權類REITs，因為會涉及到租約問題，現金流波動風險較大，就更適合風險偏好更高的投資者。

值得注意的是，從招募說明書來看，項目的存續期都很長，15年到99年不等，如何向投資者解釋存續期的問題?存續期到期之后，該項目是否面臨退市的問題?

對此，有些投資人可能不會選擇持有到期，為了滿足不同投資期限需求的投資者，最大程度上保障投資者的利益，使他們有更良好的投資體驗，用場外基金賬戶認購的投資者也可以通過轉托管業務將資金轉移到場內進行交易，獲得相對充足的流動性。

另外，這些產品分別收取管理費、托管費、認購費等費用。管理費采取固定+浮動的模式，因為采取封閉運作模式，沒有申購費及贖回費。

當然，基礎設施REITs是一類新的基金品種，投資者要了解清楚這類基金的風險收益特征，不能盲目投資。

reits基金怎么開戶購買

Reits基金屬于場內基金，可以通過證券賬戶進行購買和交易。證券賬戶的開戶流程操作如下：

1.手機號識別或者注冊進入開戶

2.開戶內容主要涉及個人信息，住址、職業、收入等信息

3.上傳身份證有效原件的信息，需要拍攝身份證原件正反面照片

4.填寫銀行卡信息，一位數字也不要差，不然綁定不了

5.風險測評，這個就是看你是什么類型的投資者，測評結果不影響開戶

大家一定要記得股票開戶前最好提前聯系券商的客戶經理，他會根據您資金量的多少和股票交易的頻繁度，幫您申請合適的傭金優惠。

賬號開戶之后，您就可以購買Reits基金了，申購Reits基金的方式主要分為兩種，一種是通過華夏基金渠道，或者天天基金等第三方軟件購買，這種叫場外申購，一般有封閉期和時間限制，個人不建議。

還有一種就是通過券商APP購買，這種方式相對比較靈活，上市即可賣出。申購時大家記得在APP上要通過場內申購，不要直接輸入代碼，直接輸入代碼會被默認為場外。申購資金為鎖定狀態，1000元起購。這個跟單純打新不一樣，一定要在賬戶上充錢。

如果您已經開通證券賬戶：

在交易時間要提前在券商交易軟件中，找到【業務開通】或【業務辦理】模塊，先開通“基礎設施基金”的權限。

開通權限后，和正常的購買股票方式一樣，輸入您想要購買的reits的代碼，就可以參與了。

如果您還未開通證券賬戶，可以參考下面的流程先開通證券賬戶：

一：線下辦理：本人攜帶有效身份證件加綁定的銀行卡，親自去家附近的營業部辦理，工作人員會全程指導

二：線上辦理開戶流程：

1：微信掃開戶二維碼或者點擊開戶鏈接，整備好身份證和銀行卡，點擊立即開戶即可開啟開戶流程。

2、接下來就是根據界面要求填寫一些基礎的客戶信息資料信息，填完之后，再點擊下一步

3、根據提示上傳身份證正反面，上傳成功之后，點擊下一步進行拍照身份驗證，在線開戶客服會與你進行視頻認證

4、開立滬市，深市，以及也可以把基金賬戶勾上，一并開了。簽約存管銀行

5、風險測評，按實際回答即可

6、提交開戶申請后等待電話回訪即可。